Denkmalimmobilien
Warum lohnt sich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage?
Immobilien, die Denkmäler sind oder unter Denkmalschutz stehen, werden in der Denkmalliste geführt. Grundlage für die Denkmalliste ist das Denkmalschutzgesetz (DSchG).
In die Denkmalliste aufgenommen werden Gebäude, die historische Zeitzeugen der Entwicklung von Architektur- und Baukunst darstellen. Sie unterliegen strengen Bewertungskriterien, denn nicht jedes alte oder gut erhaltene Gebäude kann als Denkmal bezeichnet werden. Der Status als schützenswerte Immobilien bedeutet einerseits kulturellen Wert, andererseits wird der Erhalt dieses schützenswerten Gutes staatlich gefördert, damit Denkmalauflagen eingehalten werden und so ausreichend für den Erhalt getan werden kann. Der Begriff Baudenkmal bezeichnete ursprünglich ein architektonisches oder plastisches Monument zum Gedenken an eine Persönlichkeit oder ein Ereignis. Heute ist es laut Duden ein „Bauwerk als Denkmal vergangener Baukunst“ und umfasst „historische Baulichkeiten aller Art als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung.“
[1] Baudenkmale können einzelne Kulturdenkmäler, wie Einzelgebäude, oder Gesamtanlagen, wie historische Stadt- und Ortskerne, Straßenzüge, Plätze oder Gebäudegruppen sein. Sie sind von künstlerischer, wissenschaftlicher, technischer, handwerklicher, geschichtlicher oder städtebaulicher Bedeutung. Darüber hinaus ist Baudenkmal ein Fachbegriff, der in unterschiedlichem Zusammenhang unterschiedlich ausgelegt wird.
Quelle: WIKIPEDIA
Denkmalimmobilien
Der Denkmalmarkt – Zahlen und Fakten
In Deutschland gibt es rund 16.35 Mio. Denkmale, davon je nach Bundesland 3-10% Wohnbaudenkmäler, also Gebäude, die bewohnt oder vermietet werden. Sobald ein Wohngebäude auf der Denkmalliste steht, also nach §3 DSchG ein erhaltenswertes Denkmal ist, sind Renovierungen und Umbauten nur noch mit Genehmigung möglich, bzw. erlaubt. Demgegenüber stehen hohe Förderungen, sowie hohe Mietrenditen und exzellente Wiederverkaufswerte.
Denkmalimmobilien werden nach §29 DSchG aus den Landeshaushalten gefördert. Bei privaten Investoren äußert sich diese Förderung in der Regel in Zugeständnissen bei der Sanierung. Wichtiger und nachhaltiger als mögliche Sanierungsvorteile sind allerdings die Steuervergünstigungen, die keiner individuellen Entscheidung des Denkmalamtes unterliegen, sondern im Einkommenssteuergesetz (EStG) durch §7i für Vermieter und § 10 für Eigennutzer festgeschrieben sind. Je höher der Anteil der Sanierungskosten der Denkmalimmobilie ist, desto höher sind auch die steuerlichen Vorteile, die Ihnen zu Gute kommen.
Die sogenannten Denkmal-AfA (Absetzungen für Abnutzung) steigern die ohnehin gute Rendite. Das macht die Denkmalimmobilie bei heute vergleichsweise günstigen Kaufpreisen, hohen Mietrenditen und sehr guten Wiederverkaufswerten zur absoluten Top-Kapitalanlage auf dem Immobilienmarkt. Nicht zu vergessen ist, nach einer Frist von 10 Jahren (Spekulationsfrist) ist der Verkauf einer Denkmalimmobilie von der Abgeltungssteuer befreit!
Die sogenannten Denkmal-AfA (Absetzungen für Abnutzung) steigern die ohnehin gute Rendite. Das macht die Denkmalimmobilie bei heute vergleichsweise günstigen Kaufpreisen, hohen Mietrenditen und sehr guten Wiederverkaufswerten zur absoluten Top-Kapitalanlage auf dem Immobilienmarkt. Nicht zu vergessen ist, nach einer Frist von 10 Jahren (Spekulationsfrist) ist der Verkauf einer Denkmalimmobilie von der Abgeltungssteuer befreit!
Denkmalimmobilien
Konkrete Steuervorteile
Die Kapitalanlage Denkmalimmobilie lässt sich auf verschiedene Arten zu ihrem Vorteil steuerlich geltend machen, mit denen Sie insgesamt immens einsparen können.
Wie eingangs kurz erwähnt, sind außer den steuerlichen Absetzungen auch Förderungen möglich, z.B. bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz oder den örtlichen Denkmalschutzämtern, sowie etwaige KFW Programme, die zu Erhaltung des Denkmals dienen.
Dazu beraten wir Sie gern ausführlich.
Finanzierungskosten
Da wäre zunächst die Absetzung der Finanzierungskosten: Die Darlehenskosten (Zinsen) der Finanzierung können bei Vermietung und Verpachtung vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Aber auch die zuvor entstandenen Sanierungskosten lassen sich abschreiben. Sie können die Kosten der Sanierungsmaßnahmen einer Denkmalschutzimmobilie in 12 Jahren zu 100% abschreiben: 8 Jahre lang schreiben Sie je 9% der Kosten als Werbungskosten ab, 4 Jahre lang je 7%.
Abschreibung
Außerdem schlägt dann die Abschreibung der Altbausubstanz (Denkmalschutz- Afa) zu Buche, denn Denkmalimmobilien, die vor dem 01.01.1925 errichtet wurden, unterliegen einer linearen Abschreibung der Altbausubstanz über 40 Jahre. Das entspricht 2,5% pro Jahr. Bei Immobilien unter Denkmalschutz, die ab 01.01.1925 erbaut wurden, gilt diese Altbausubstanzabschreibung für 50 Jahre, verteilt sich also auf 2,0% pro Jahr.
Sanierungskosten
Selbst wenn Sie nach der Sanierung Ihre Denkmalimmobilie selbst nutzen, also nicht vermieten, können 90% der Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren abgeschrieben werden. Das ist insbesondere für Besserverdienende – die meist einem hohen Einkommensteuersatz unterliegen – profitabel. Die Sanierungskosten können jährlich von ihrem zu versteuernden Einkommen abgeschrieben werden. Das ergibt aufgrund hoher Sanierungskosten nicht selten eine fünfstellige Summe.
Verkauf
Zusätzlich sind nach Ablauf von 10 Jahren (Spekulationsfrist) Gewinne aus dem Verkauf einer Denkmalimmobilie steuerfrei. Nachdem für alle anderen Kapitalanlagen Abgeltungssteuer gezahlt werden muss, ist das definitiv ein erwähnenswerter Vorteil für Sie als Denkmalimmobilienbesitzer.
Denkmalimmobilien
Unverbindliches Berechnungsbeispiel: (Kurzform)
Rechnet man alle Möglichkeiten zur Abschreibung zusammen, kann bei einer hohen Steuerbelastung von bis zu 40% Erstattung der Finanzierung durch Steuervorteile ausgegangen werden.
Die Fakten bei der Investition in eine Denkmalimmobilie im Überblick:
- Extrem günstige KFW Konditionen (KFW.de) inkl. enorme Tilgungszuschüsse ( Abhängig von dem jeweiligen Förderprogramm)
- Modernisierungskosten werden bis zu 100% abgeschrieben (Grundlage ist der Sanierungsanteil des jeweiligen Objektes) gem. §7i/h und 10 EStG
- Darlehenszinsen sind zu 100% Werbungskosten und schmälern die steuerliche Bemessungsgrundlage
- Gewinne aus dem Verkauf der Denkmalimmobilie sind nach 10 Jahren steuerfrei, sofern diese „privat“ erworben wurden
- Lineare AfA ermöglicht zusätzliches Absetzen der Altbausubstanz neben der bereits so hohen Denkmal AFA
- Sie erhalten einen großen Teil der Investitionskosten vom Finanzamt zurück
- Gute Vorsteuer-Mietrendite, bis zu sehr guten Nachsteuer- Mietrenditen inkl. hohem Wiederverkaufswert
Die Fakten bei der Investition in eine Denkmalimmobilie im Überblick:
- Extrem günstige KFW Konditionen (KFW.de) inkl. enorme Tilgungszuschüsse ( Abhängig von dem jeweiligen Förderprogramm)
- Modernisierungskosten werden bis zu 100% abgeschrieben (Grundlage ist der Sanierungsanteil des jeweiligen Objektes) gem. §7i/h und 10 EStG
- Darlehenszinsen sind zu 100% Werbungskosten und schmälern die steuerliche Bemessungsgrundlage
- Gewinne aus dem Verkauf der Denkmalimmobilie sind nach 10 Jahren steuerfrei, sofern diese „privat“ erworben wurden
- Lineare AfA ermöglicht zusätzliches Absetzen der Altbausubstanz neben der bereits so hohen Denkmal AFA
- Sie erhalten einen großen Teil der Investitionskosten vom Finanzamt zurück
- Gute Vorsteuer-Mietrendite, bis zu sehr guten Nachsteuer- Mietrenditen inkl. hohem Wiederverkaufswert
Denkmalimmobilien
Warum in eine Denkmalimmobilie investieren?
In Zeiten einer durch die Finanzkrise gebeutelten Wirtschaft muss jede Investition sorgfältig abgewogen werden. Vermögenssicherung ist gerade in dieser Zeit ein wichtiges Thema und die inflationssichere und damit krisenfeste Immobilie sollte ein wesentlicher Punkt jeder Anlageempfehlung sein.
Die Investition in eine Wohnimmobilie ist in Deutschland mit Grund immer noch die beliebteste Anlage für die Altersvorsorge. Allerdings ist der Aspekt des Kaufs zur späteren Vermietung eher weniger bedacht. Diese Investition wird zukünftig allerdings immer stärker nachgefragt werden. Wir sind uns sicher, dass diese Vorteile die Nachteile, die wir Ihnen natürlich auch transparent darstellen wollen, deutlich überwiegen: Beim Kauf einer Denkmalimmobilie unterliegen Sie hohen Auflagen und Vorgaben durch das Denkmalschutzgesetz und dem, was das zuständige Denkmalamt Ihnen damit an Einhaltung von Fremdvorgaben abverlangt. In den meisten Fällen unterstützen diese Sie jedoch auch, in dem zum Beispiel bei eher schlecht gefüllten Kommunalkassen nicht mögliche Förderungen durch weniger strenge Auflagen kompensiert werden. Alle diese Dinge werden durch das jeweilige Architekten- und Generalunternehmerteam vollumfänglich für Sie koordiniert und führt somit zu Ihrer Entlastung.
Finanzierung
KfW-Förderung für die Sanierung
Seit April 2012 ist die Förderung der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien durch die KfW Bankengruppe einfacher geworden. Die staatliche Förderbank führte im Rahmen ihres Programms „Energieeffizient Sanieren“ den Förderstandard KfW-Effizienzhaus Denkmal ein. Dieser Standard berücksichtigt die Schwierigkeiten bei der Dämmung von historischen Bauten und achtet deshalb vorrangig auf den Jahresprimärenergiebedarf, weniger auf die Wärmeverluste der Gebäudehülle. So können mehr Baudenkmalbesitzer von den zinsgünstigen Darlehen oder Investitionszuschüssen profitieren. Gefördert werden sowohl die Komplettsanierung auf KfW-Effizienzhaus-Denkmal-Standard wie auch Einzelmaßnahmen an denkmalgeschützten Wohnimmobilien.
Bei der Finanzierung Ihrer Denkmalimmobilie stehen wir Ihnen optional als kompetenter Partner gern beratend zur Verfügung. Wir vermitteln Ihnen die richtige Bank, bei Projekten dieser Größenordnung ist es wichtig, den richtigen Finanz-Dienstleister an seiner Seite zu wissen. Eine „Kauf“Immobilie sollte innerhalb von ca. 30 Jahren über die Nettomieteinnahmen amortisiert werden. Der Jahreskaltmiete zu Kaufpreis – Quotient sollte bei Standardimmobilien 2,0-4% betragen, bei Denkmalimmobilien nach Steuern allerdings höher.
Da wir ausschließlich mit seriösen Finanzdienstleistern und Banken zusammenarbeiten und sowohl Kapitalanlagen als auch Altersvorsorge nach unserem Verständnis unbedingte Verlässlichkeit und Vertrauen erfordern, können wir Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite stehen und begleiten Sie auf jedem Schritt zu Ihrer Denkmalimmobilie!
Nach Erarbeiten Ihrer persönlichen Kapitalanlage-Plan – Kosten/ Nutzen- Rechnung, Rentabilität, finanzielle Möglichkeiten beziehen wir natürlich mit ein – finden wir das perfekte Objekt für Sie, begleiten Sie über Objektbegehungen, Bankgespräche und Notartermine bis zum vollständig abgeschlossenen Denkmalimmobilienerwerb. Auch im Anschluss steht Ihnen unser After Sales Team zur Verfügung.
Kontaktieren Sie uns, wir freuen uns sehr über Ihr Interesse!
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Jetzt kostenlose Informationen erhalten
Haben Sie Rückfragen? Wir sind jederzeit für Sie zu erreichen und bemühen uns Ihr Anliegen schnellstmöglich zu beantworten.
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